城市更新提速，如何让市场主体权益不"掉队" ——从一则旧改样本看腾退补偿中的法治刻度

一个搁置两年多的旧改项目，如何在一个月内完成从方案获批到核发用地批复？

某一线城市城中村城市更新项目给出的答案是：机制创新。据公开报道，该项目停滞闲置两年多后，2026年8月举行某科技园奠基仪式；项目创新设立"四方共管账户"，引入实体企业承接项目权益，从方案获批到核发用地批复仅用时一个月，预计新增年产值超百亿元。

"四方共管账户"让资金流转更透明、权益保障更扎实，成为项目提速的重要"密码"。城市更新不仅要有速度，更要有规矩、有保障，本次邀请到北京圣运律师事务所王有银律师给大家详细讲解。

提速，是当前城市更新的主旋律

城市更新是提升城市功能、优化空间品质的重要抓手。一批搁置多年的旧改项目正加速"重启"。

数据最有说服力：截至2026年，该区土地整备留用地固投纳统超数十亿元，城市更新完成投资近270亿元；住房和城乡建设部明确，广东"十五五"期间每年启动建设数十个城市更新重点片区，2028年底基本建成百个重点片区。

可以预见，未来几年将有更多旧改项目按下"快进键"，腾退补偿这一关系各方切身利益的关键环节愈发受到关注。

提速的另一面：谁的利益容易被忽略？

在城市更新项目中，厂房、商铺的产权人与实际使用人往往相互分离——产权人获得土地和房屋补偿，而承租企业投入的装修装饰、设备搬迁费用以及停产停业损失容易被忽略。

厂房里的生产线、仓库里的货物、商铺里的装修，都是真金白银的投入；一旦腾退，搬家的成本、停业的损失、重新选址的折腾，样样都压在经营者肩上。

一边是项目方期望尽快腾退、尽快建设，一边是承租企业投入真金白银、损失实实在在。速度与公平如何平衡？北京圣运律师事务所王有银律师团队结合实务指出，围绕腾退补偿，有三个焦点值得重点关注。

焦点一：承租企业的损失，能不能自己主张？

焦点在于：承租人是否有权以自己的名义，直接向征收实施主体主张补偿，还是只能通过产权人间接获得补偿？

根据相关法律规定，对因征收房屋造成搬迁、临时安置以及停产停业损失的补偿，被征收人有权获得。司法实践中，"被征收人"的范围已逐步扩展至实际遭受损失的使用人和承租人——这意味着，符合条件的承租企业，其合法权益具有明确的法律支撑。

换句话说，那些投入了装修、搬迁了设备、中断了生产的企业，只要符合条件，就可以依法直接向征收实施主体主张装修投入、设备搬迁、停产停业等损失，不必仅仅依赖产权人"转交"。

王有银律师分析认为，"能自己主张"与"能拿到补偿"之间还有一段距离。法律虽承认承租人的补偿主体地位，但征收实施主体核定对象时，会重点审查租赁关系是否真实、经营投入是否实际、损失是否客观发生。他建议承租企业主动"亮身份"：腾退启动之初就提交租赁合同、经营证明和损失清单，全程参与协商，而不是等补偿方案落定后再争取。

焦点二：损失金额，凭什么来认定？

工业用地改造项目中，停产停业损失的计算往往争议最大。分歧集中在标准选取：是按企业实际纳税记录、平均利润水平，还是按行业平均利润率推算？此外，搬迁补助费、设备拆卸安装费、临时安置费等各项费用，计算基数和标准也各不相同。

标准之争，本质上是证据之争。实务中，承租企业需要提供租赁合同备案证明、纳税记录、水电缴费凭证、工资发放记录等证据，以证明损失金额。证据链是否完整，直接影响补偿核算的充分性与准确性。

这提醒广大经营者：经营凭证不是"小事"。合同、账目、缴费记录，平时管理好，用时就是主张权益的依据；平时疏于留存，关键时刻就可能"有损失、无证据"。

王有银律师评价道，"有损失、无证据"是承租企业最常见的困境。他举例说，同样的停产停业损失，证据完整的企业可能获得足额核算，证据缺失的企业却连主张依据都难以建立。他因此建议，企业把经营凭证管理纳入日常经营：合同备案、账目清晰、缴费留痕，让每一分投入都"看得见、算得清"。

焦点三：限期搬离、断水断电，依法怎么办？

实践中，个别项目实施主体为推进腾退，存在以"限期搬离通知"、中断水电、以安全整治名义要求清退等方式促使承租人搬离的情形。其合法性边界何在，承租人如何依法应对，成为实务中的常见困惑。

需要明确的是，行政机关实施城市更新必须严格依法定程序进行，法律禁止以非法方式迫使当事人搬迁。承租人遇到此类情形，应当及时固定证据，向有关部门反映情况，必要时依法提起诉讼，通过法定途径维护自身权益。腾退工作始终应在法治轨道上有序推进。

面对施压，不卑不亢、依法应对是关键：保存通知、记录现场、反映问题、依法起诉，每一步都有章可循。法律程序既是保障合法权益的武器，也是定纷止争的底线。

王有银律师进一步指出，腾退提速绝不意味着程序可以"越权提速"。他评价道，项目推进越快，越要警惕以"效率"之名突破法定程序的冲动；对承租人而言，面对施压不必慌张，保存通知、记录现场、反映问题、依法起诉，每一步都对应着明确的法律权利。守住程序，就是守住公平。

让"提速"与"公平"并行

王有银律师表示，城市更新一头连着城市品质提升，一头连着万千市场主体的切身利益。项目推进越是提速，越要把补偿安置工作做细做实：一方面，实施主体应严格依法依规履行程序，确保补偿标准公开透明；另一方面，承租企业和实际使用人应增强法律意识，妥善留存经营凭证与投入证据，依法理性表达诉求。

把政策红利转化为发展实效，把补偿工作落到法治轨道，城市更新才能跑得更稳、走得更远。

机制的创新值得点赞，权益的保障同样不能缺位。城市更新的"提速密码"，不应只是审批的快，更应是程序合法、补偿公平、各方共赢的"快"。

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