低房价，才是地方政府对老百姓最大的良心！

前几日出差长沙，深刻感受到了这座城市的烟火气。

深夜子时，五一广场、太平老街人声鼎沸，湘江两岸流光溢彩，空气中辛香弥漫。年轻人举杯畅饮，全情投入这场“越夜越精彩”的都市狂欢——这不仅是长沙百姓的生活惬意，更是长沙连续17年荣膺“中国最具幸福感城市”的生动注脚。为啥长沙烟火气这么浓，我认为辛香烟火气和这份幸福感的核心支点，便是“低房价”。

2025年6月的数据清晰展现着长沙的“房价克制”。全国100城新房价格中，上海、北京、深圳等头部城市均价已突破5万元/㎡，厦门、宁波也超过3.7万元/㎡；反观长沙，6月新房均价约9434元/㎡，仅为一线城市的1/5到1/6。在省会城市阵营中，长沙同样“低调”——5月以9354元/㎡的均价排在第19位，6月微涨至9434元/㎡，在30余个省会城市中稳居中下游。

“低调”的房价，让长沙青年能以更短时间扎根，将充沛的收入投向消费、教育、文娱，释放的是真金白银的购买力，更是从容生活的底气。这背后，是地方财政对土地诱惑的主动克制，是将民生福祉置于短期收益之上的清醒抉择——这，才是地方政府对百姓最硬核的“良心”！

土地财政

从“发展利器”到“路径依赖”

了解房价困局，绕不开1994年分税制改革这一关键节点。改革后地方财政自给率从80%骤降至44.3%，却仍承担70%的支出责任。在收支缺口压力下，地方政府将目光投向土地——1998年住房制度改革与2002年土地“招拍挂”制度推开后，土地出让金从财政补充一跃成为“支柱”，2012-2023年间占地方综合财政收入比重平均达34%，2020年更升至43.2%，若加房地产相关税费，贡献度超五成。

这种模式推动创造了“中国式城镇化”的奇迹。但如今随着人口增长、城镇化提速、居民收入攀升集体放缓，以土地财政为主要支点的传统发展模式进入下行周期。2025年1—2月全国土地出让金同比下降15.7%，70个大中城市房价分化加剧：一线城市新房价格环比微跌0.3%，二、三线城市跌幅扩大至0.2%～0.3%，人口外流城市的商品房库存消化周期超24个月。

当“卖地生财”的路径越走越窄，“房子是用来住的”定位，正倒逼城市寻找新的发展逻辑。2025年政府工作报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，这绝非简单的政策重申，而是为运行数十年的土地财政模式划定了转型的明确坐标。

高房价的三重枷锁

谁在为土地财政买单？

2025年住建部《全国住房成本监测报告》显示，中国新建商品住宅的土地成本占比中位数已攀升至52.7%。这意味着百姓每支付100万元购房款，超过52万元最终流入土地财政体系。

这一比例在区域分化中呈现惊人落差——北上深等一线城市高达58%至79%，杭州、成都等新一线城市集中在47%至65%，即便是洛阳、惠州等三、四线城市，占比也达38%至52%。

数字背后，是三重看不见的成本转嫁：

财政依赖的恶性循环。部分城市土地财政占比超30%，通过“饥饿供地”（全年供地完成率仅60%多）制造稀缺，再将配建学校、地铁分摊等成本转嫁给购房者，个别地块溢价率超100%，土地成本占比被推至60%以上。

拆迁成本的隐形传导。核心区旧改中，拆迁补偿十年涨超300%，占土地成本的六成以上。某城市旧改项目叠加配建要求后，土地成本占比达75%，商品房售价破10万/㎡，近八成成本与土地相关。

债务链条的层层加码。城投平台历史债务通过土地市场传导至房价，某地块因早年虚高抵押，开发商接盘后土地成本占比骤升至65%，形成“高房价→销售难→更依赖土地融资”的螺旋，最终由购房者买单。

全国房地产的十字路口

盛宴终场，变局启幕

支撑楼市二十年繁荣的“人口增长、城镇化提速、居民收入攀升”三驾马车集体减速，持续数十年的增长盛宴走到转折点。房地产行业正站在存量与变革的十字路口，亟待重新定义自身的价值坐标。

国家统计局2025年6月数据勾勒出鲜明分化：一线城市新房价格环比微跌0.3%，其中上海逆势上涨6.0%，北京、广州、深圳同步下行；二、三线城市更显疲软，新房价格环比跌幅扩大至0.2%-0.3%，二手房市场全线遇冷，一线跌幅0.7%，二三线均达0.6%。

这种分化的根源，是人口流动“马太效应”的愈演愈烈：资源集中的核心城市凭借产业活力和公共服务优势，仍能托住真实住房需求；而人口持续外流、产业基础薄弱的中小城市，商品房库存消化周期已超24个月，部分区域甚至陷入“买易卖难”的流动性困局——房子从“资产”退化为“负担”的风险正在显现。

曾作为地方财政“重要支柱”的土地出让金，如今正显露出松动的裂痕。2025年1-2月，全国国有土地使用权出让收入仅4744亿元，同比降幅达15.7%，土地流拍从“新闻”变成“常态”，地方财政的“达摩克利斯之剑”愈发沉重。

即便首套公积金利率降至2.6%的历史低位，2025年1-5月商品房销售额仍同比下滑5.5%。随着人均住房面积达标、新房供给持续过剩，“买新房”的刚性需求正大幅收缩。房地产行业已不可逆地告别“疯狂盖楼”的粗放时代，进入“盘活存量”的精细化阶段。

房地产的“黄金时代”确已落幕，但行业绝非走入绝境。关键在于彻底剥离其“投机属性”，回归“居住本质”。北京、上海的实践已给出信号，部分项目凭借“绿色建筑+智慧社区”的品质升级实现溢价，老城区通过微更新让旧宅焕发新生。

对普通人而言，楼市已进入“理性决策时代”。刚需群体可把握房价回调与政策利好窗口，优先选择核心地段、优质物业的房产，控制月供在收入50%以内；改善群体可抓住“以旧换新”时机，先卖后买、稳步过渡。无论何时，记住“安居”的本质是改善生活，而非追逐短期收益——守住这一底线，便无惧市场波动。

长沙破局

47%背后的民本智慧

在全国土地成本占比中位数达52.7%的困局中，长沙将这一比例控制在47%，其破局之道直指核心：

1.刚性供地断“地王”：2025年住宅供地同比增15%（实际达23%），三年无地王，地价溢价率12%（全国均值35%），从源头打破稀缺性炒作。

2.透明机制防“虚高”：全国首创“地价房价联动公示制”售楼处必须挂牌土地成本占比，倒逼开发商利润控制在15%以内。

3.产业造血脱“依赖”：工程机械、电子信息产业税收占比达38%，土地财政依赖度降至19%（全国平均31.4%），走出"卖地求生"的循环。

这样的选择带来看得见的民生红利。长沙年轻人房贷占收入比仅28%，而深圳达63%；2024年长沙常住人口增10.39万，增速全国第二，人才虹吸效应与消费活力形成良性循环。

新加坡镜鉴

组屋制度下的“国家承诺”

当我们探寻如何系统性破解“高房价-土地财政”困局时，新加坡的组屋（HDB Flat）制度如同一面映照“国家良心”的镜子。这不仅是一项住房政策，更是国家以意志担保、确保公民“居者有其屋”的世纪承诺，其核心逻辑体现在三个相互支撑的制度设计上：

1.土地供应国家主导，从源头切断财政依赖：新加坡政府通过《土地征用法》等法律，掌控全国约90%的土地所有权。用于建设组屋的土地由国家直接划拨，彻底剥离土地的财政属性——其成本不以市场拍卖价计算，而是基于政府历史征收成本（远低于市价）或象征性价格，从根源上压低“面粉”（土地）成本，为“面包”（组屋）的可负担性奠定基础。

2.开发主体非营利运作，确保成本透明可控：组屋由建屋发展局（HDB）统一规划、建设、销售和管理。作为法定机构，HDB不以盈利为目的，其运营成本（涵盖土地、建安、管理等）高度透明且严格核算。政府每年投入占GDP约1%-2%的财政补贴，直接降低组屋售价，让购房者支付的价格基本等同于“成本价+极低管理费”，彻底剔除开发商的暴利空间。

3。公积金制度强力支撑，降低家庭购房压力：新加坡独特的中央公积金（CPF）制度，为组屋购买提供了坚实金融后盾。公民及其雇主强制缴纳的公积金，可大比例用于支付首付和月供，大幅降低购房门槛与现金流压力。同时，政府还设置首次购房津贴、近居购屋津贴等，精准补贴新婚夫妇、多代同堂家庭等目标群体，形成“低成本土地+非营利开发+普惠金融支持”的闭环系统。

这套制度的成果堪称奇迹：超过80%的新加坡公民居住在组屋中，其中约90%拥有产权。一套普通三房式组屋（约90-100平米）的总价，通常仅相当于当地大学毕业生家庭（夫妇）4-6年的总收入，而中国一线城市同类住房往往需要30-50年的收入积累。这一鲜明对比印证了一个核心事实：“低房价”并非市场自发的偶然结果，而是政府可以主动作为、也必须承担的民生责任。

低房价

是城市良心的幸福刻度

当绍兴靠纺织业税收稳住房价、佛山以制造业为基底让年轻人"买得起房"，这些城市正在证明，低房价绝非经济落后的代名词，而是拒绝短期诱惑的治理定力。土地财政依赖度与居民幸福感的反比曲线背后，藏着一个简单的真理，当城市把民生放在首位，年轻人自然愿意用脚投票。

长沙的夜市摊主或许不懂“土地财政”的复杂逻辑，但他知道“房贷2800元”的轻松；潮宗街的年轻人未必关心“地价占比”，却真切享受着“不用为房子透支未来”的自由。这或许就是城市发展的终极答案——让房价回归居住本质，让土地成为民生基石，让更多人能在烟火气里，触摸到生活本来的模！

来源：你说的都对 9527微信公众号