海南清水湾“海景房变景墙”二次听证会实录：程序迷雾与33米到90米的法理博弈

在海南积极构建国家生态文明试验区与国际旅游消费中心的大背景下，清水湾凭借“稀缺一线海景资源”吸引众多高净值人群在此购置房产，打造理想家园。然而，一场围绕“33米限高酒店”计划调整为“89.96米高楼”的规划变更争议骤然爆发。首次听证未能平息纷争，2025年5月9日，二次听证会拉开帷幕。700户业主与行政机关、开发商围绕程序合法性、商业开发和居住权益的平衡等关键问题，展开新一轮激烈交锋，深刻暴露出自贸港建设进程中存量资产保护与增量开发之间错综复杂的矛盾。

一、公示突变：海景房的“消失”预告

2024年2月5日，陵水县行政审批局发布公示，海南清水湾B10 - 2区原本规划为33.3米、共7层的豪瑞阁酒店（当时已建至3层框架 ），计划变更为89.96米、共26层的美高梅度假酒店（公示文号：陵行审听通字〔2025〕1 - 52号）。这一变更消息犹如一颗重磅炸弹，让直线距离仅120米的云帆济海一期700户业主陷入焦虑，因为这意味着他们的“一线海景房”将被完全遮挡。该小区业主购房均价在300万 - 500万元/套，并且70%业主购房时签订的《景观承诺书》白纸黑字明确标注“无高层建筑遮挡”。

业主积极举证：2014年《建设工程规划许可证》（建字第469034201409020号）清晰界定原酒店限高33.3米，其附图显示建筑高度与海岸线夹角≤25°，目的就是保障周边住宅观海视角；业主贾先生提供的2020年购房合同第15条附件《规划示意图》里，豪瑞阁酒店以“低层建筑群”图标呈现，与周边住宅间距用红线明确标识为80米。

二、二次听证交锋：维权者的三重法理追问升级

变更依据之争：兜底条款能否“兜底”商业利益？

业主律师吕先生在听证会上，出示2023年控规修编文件据理力争：“控规明确B10 - 2地块‘建筑限高≤90m’是弹性上限，并非强制要求。原33.3米的方案已能满足‘酒店用地’功能需求，并且容积率0.68、建筑密度22%都远低于上限标准。融睿公司以‘海岸线退让200米导致需重新设计’作为调整高度的理由，但实际上退让后用地红线与海岸线距离仍有350米，与建筑高度不存在直接因果联系。”

行政机关的李女士则出示专家评审会纪要回应：“2024年8月8日专家评审会指出，原33米方案由于退让后用地纵深增加，致使酒店客房数量不足150间，难以满足国际品牌入驻标准。调整至89.96米后，客房数可达320间 ，契合美高梅‘旗舰级度假酒店’的定位要求。”

业主方迅速援引《海南自由贸易港国土空间规划条例》第四十七条，强调海景资源属于业主购房时基于合同产生的合理预期利益，是受《民法典》保护的财产权益重要组成部分。

主体资格之辩：无资质开发能否“借壳上位”？

业主代表姜先生展示融睿公司工商档案，严肃质疑：“融睿公司2022年3月成立，注册资本仅1000万元，经营范围局限于‘酒店管理、物业管理 下划线部分修改为：融睿公司业务范围不包括房地产开发，不具备房地产开发资质，根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条明确规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发经营业务。调规（如调整土地用途、容积率等规划条件）属于房地产开发经营活动的前置环节或关联行为。因资质要求贯穿开发全流程，故融睿公司无权申请调规，政府接受融睿公司调规申请并公示，也严重违规。

融睿公司法务总监张鹏反驳：“项目为自建自用酒店，非商品房开发。《房地产开发企业资质管理规定》仅约束‘开发经营’行为，企业自用建房无需资质。”

行政机关回应：“根据《海南省城乡规划条例》，申请规划许可需提供土地使用权证明，未强制要求开发资质。融睿公司作为不动产权人，具备申请资格。”

风险评估之疑：高风险“变脸”的程序漏洞再追问

业主代表赵先生拿着两次评估报告对比指出：“首次《社会稳定风险评估报告》（2024年4月）明确判定‘项目调整将导致700户业主资产缩水超3亿元，社会稳定风险等级为高风险’；二次评估（2025年2月）仅仅增加‘楼间距从48米调整至75米’‘分段式退台设计’等表述，就认定风险降为‘中风险’。但根据《海南省重大决策社会稳定风险评估办法》第十六条，调整风险等级必须重新开展民意调查 ，行政机关到现在都没有公示新的《利害关系人意见采纳情况表》。”

行政机关回应：

“风险等级调整已履行论证程序，相关材料可通过《政府信息公开条例》申请获取。”

业主方当场对这一说法提出强烈质疑，坚称700户业主均提交了书面反对意见，指责行政机关涉嫌虚构民意数据。

三、程序迷雾：二次听证的“证据补正争议”

行政机关出示2022年转让协议附件试图证明其合理性：“转让协议第十条明确‘融睿公司继承原规划许可项下的权利义务’，并且陵水县资规局已出具《关于B10 - 2地块规划指标承接的复函》（陵资规函〔2022〕156号），确认指标延续的合法性。”

不计容面积核算的专业性质证

业主方新增海南大学建筑学院张教授的书面证言作为有力证据：“根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353 - 2013，地下车库‘结构层高≥2.2m的部位应计算全面积’。本案申报的53583㎡地下车库中，经第三方测绘报告证实，实测层高2.8米占比达70% ，应计入容积率的面积为37508㎡，导致实际容积率 =（计容面积75000㎡ + 应计容积率地下面积37508㎡）÷ 用地面积107900㎡ = 1.04，远远超出控规上限0.7。”

融睿公司工程总监刘先生回应：“地下车库层高2.8米部分是机械停车区域，依据《海南省规划管理技术规定》，机械停车库可按‘0.3倍面积折算计容’，所以实际计入容积率面积为37508㎡×0.3 = 11252㎡，总容积率 =（75000 + 11252）÷ 107900 = 0.79，仍低于0.8的浮动上限（注：控规未明确浮动比例，此为开发商单方解读）。”

四、利益拉锯：二次听证的新数据角力

开发商的“自贸港效益”补充论证

融睿公司展示陵水县旅游局2024年报告中的新增数据：清水湾现有星级酒店仅8家，客房总数1200间 ，旺季入住率超90%，高端客源流失率达35%；美高梅酒店落地后，预计年接待游客量20万人次，其中境外游客占比提升至25%，带动周边餐饮、零售等产业增收超5000万元/年。

在分段式退台设计细节方面，主楼从北侧73米（18层）向南逐步递减至41米（10层），形成15°仰角观海通廊；建筑外立面采用全玻璃幕墙 + 穿孔铝板，反射率低于15%，减少光污染对住宅的影响。

业主方的“连锁损失”量化反击

业主方委托海南环境科学研究院进行测算，结果显示：90米高楼将形成南北长280米、高80米的“风障”，致使云帆济海小区冬季平均风速从4.2m/s降至2.7m/s，海风渗透率下降35%；日照时长从日均5.8小时缩短至3.5小时 ，低于《城市居住区规划设计标准》大寒日2小时的最低要求。

五、听证落幕：二次争议的未决焦点与法理困境

在二次听证会上，业主方与行政机关、开发商在法律适用、程序合法性、利益平衡原则等方面存在关键分歧，具体如下：

关于法律适用，业主方主张先生适用2018年《海南省城乡规划条例》，强调规划变更需“非商业利益驱动”；行政机关及开发商则认为应适用2025年《海南自由贸易港国土空间规划条例》，主张规划变更应“优先考虑开发效率”。

在程序合法性方面，业主方指出风险评估、资质审查、许可变更等环节存在重大瑕疵，如未依法重新公示风险等级调整、未严格审查开发资质等；行政机关及开发商则认为程序瑕疵属于“技术性补正范畴”，不影响实体行政行为的效力。

对于利益平衡原则，业主方认为海景资源是购房合同的核心条款，属于《民法典》第274条规定的“建筑区划内共有部分”，其合法权益应受保护；行政机关及开发商则强调城市规划具有“整体性”，个人权益需服从自贸港建设大局，商业开发的整体效益应优先考量。

专家新视角：规划变更的“比例原则”审视

中国政法大学陈教授提交书面意见：“根据行政法比例原则，行政机关必须证明‘无其他替代方案’。本案中，至少存在两种低影响方案：一是维持33米高度，通过增加建筑密度至23%上限提升客房数；二是将酒店位置北移50米，远离住宅建筑群。行政机关没有论证方案唯一性，直接采用‘最高强度开发’，明显有失公平。”

结语

二次听证会的结束并未让这场争议画上句号，反而使“商业开发VS居住权益”的博弈愈发激烈。700户业主紧紧握着购房合同中的“海景承诺”，直面开发商描绘的“自贸港建设蓝图”和行政机关手中的“规划弹性空间”，他们的核心诉求始终坚定——“不是反对开发，而是反对程序不公与利益失衡” 。正如业主代表李先生在最后陈述中饱含深情又坚定地说：“如果自贸港的发展需要以牺牲老百姓的合法权益为代价，那么这样的‘发展’是否背离了初心？”这场持续两年的争议，迫切需要以法治思维为指引，秉持公平原则给出一个令各方信服的答案。

数据附录（新增二次听证关键信息）

1. 二次听证会参与主体：业主代表15人（包含3名律师）、行政机关6人（行政审批局3人、资规局2人、政法委1人）、融睿公司代表4人（涵盖法务、工程、运营部门），全程录音时长8小时17分钟。

2. 风险评估补正材料：截至听证结束，行政机关仅提供《听证会意见汇总表》，并未公示《高风险调整为中风险的专项论证报告》及127份民意调查原始记录。