赵秀池:房地产税改革需理顺各种税费

【摘要】:税制改革,加快房地产税立法并适时推进改革。

赵秀池

赵秀池,首都经济贸易大学房地产研究中心主任、教授、博士、硕士生导师,首都经济贸易大学金融学博士、中国社会科学院研究生院金融学硕士,首都经济贸易大学管理学学士,曾到美国多米尼肯大学进修主要教授课程:《房地产金融》、《住宅经济与城市住房问题》、《西方经济学》、《房地产营销》、《房地产策划》主要研究领域:房地产经济、城市经济。是首都经济贸易大学房地产系的创始人之一,自1992年以来,一直从事房地产经济的教学与研究工作。科研成果丰硕。

十八届三中全会提出要加快房地产税立法,那么房地产税立法将会对整个房地产市场产生怎样的影响呢?首都经济贸易大学房地产研究中心主任、博士生导师赵秀池教授11月21日接受凤凰网海南专访时说,房地产税立法,可以完善税制。而合理的税收制度安排能够增加财政收入,调节财富差距,有效的调节人们的市场经济行为。

房地产税改革让房产税征收更加规范合理

“房地产税并不仅仅是房产税,现在很多人容易弄混;其实房地产税包含房产税,广义的房地产税收涉及房地产开发环节、流通环节和持有环节。”赵秀池首先解释了房地产税与房产税之间的关系,然后分析指出,房地产税立法会使房地产税的征收有法可依,更加规范合理。使人们有一个相对稳定的预期。

她认为,此次三中全会提出加房地产税立法并适时推进改革,可以说符合当下市场规律,更满足了老百姓的期望。“房地产税的适时改革可以逐步完善税收制度的顶层设计,使房产税征收更加规范、合理,成为房地产长效调控机制的重要组成部分。”在赵秀池看来,长效的房地产调控机制比临时性的调控措施更利于房地产市场的健康发展,不过她表示,房地产税立法与改革对市场的影响,还要看最终房地产税改革的结果。

房产税征收阻力较大个人住房信息系统需完善

在谈到房地产税立法的问题时,赵秀池还重点分析当下民众热切关注的房产税征收相关问题。“房产税不只是一个税种问题,百姓对房产税寄予了很大希望,包括对房价的调控等。”赵秀池认为房产税目前还主要面临四大问题。首先是征税的阻力较大,因为加税等的财政政策比货币政策的实施阻力更大,尤其是增加税种与现在政府、民众的减税呼声、藏富于民是不相符的。

第二大问题是,目前房产税的征收还涉及一系列与之相关的制度安排。如是否与现在的土地出让金有冲突的问题,是不是重复征税的问题?税收的使用去向问题等。房产税是否确实没有伤及住房的刚需?是否能起到平抑房价的作用?房产税能否替代限购政策?是否将来可以替代土地出让金制度?

“第三,房产税到底是只对增量住房征税,还是也对存量住房征收?是按面积征收,还是按套数征收?这个目前也还没完全搞清楚”赵秀池认为最后还有一个问题则是,当前个人住房信息系统需要加快建立与完善。

房产税未必能限制投资与投机可能推高房价

房地产税改革实际上涉及一系列的开发、交易、持有环节的税种安排,房地产税收体系是否合理的问题。赵秀池认为,三中全会提出的适时改革就是要重新理顺房地产的各种税费的关系,形成一个合理规范的征税体系。

“就目前热议的重庆和上海试点的物业持有税来看,起到了一定的调节贫富差距的作用,但不能起到平抑房价的作用。”赵秀池分析原因称,造成这种情况主要是因为住房供不应求,她认为房产税是可以转嫁给购房人的,在卖房市场下,征税房产税反而会推高房价。

其实,房产税也不一定能够逼出空置房,限制投资与投机。“这是因为,只要住房价格的升幅高于房产税,则把住房作为投资品仍然有利可图。”赵秀池认为,除非房产税的税率等于或高于房价的升幅,人们才不会持有住房进行投资。而制定这样的税率难度是相当大的。

持有环节的房产税之所以不能有效的抑制房价。主要原因是目前房价上涨的原因是供不应求。在房价不断上升的时候,持有物业确实能保值增值。正因为如此,房价只要不断上涨,人们就会不断进行投资,从而增加住房的需求,导致房价不断上升。赵秀池表示,调控房价还需抓源头,必须要增加供给、减少需求。

应只对高档房和多套房征房产税避免误伤刚需

在谈到房产税征收范围时,赵秀池认为,目前对于房产税来讲还是以调节居民收入为主,应只对买高档房、多套房人群征收,不应让大多数人都成为纳税对象,要避免误伤刚需。

此外,她认为还要客观评价房产税实施的操作成本。目前上海和重庆两个试点的计税依据均为参照应税住房的房地产市场价格。赵秀池指出,在条件成熟时,就该以房产评估值作为计税依据。而一旦条件成熟以房产评估值为依据征税时,就需要大量的专业评估人员进行评估,并由政府支付大量的评估费用,这些费用会抵消政府的税收,到时有多少税收是取之于民、用之于民是需要政府考虑的;还有目前评估机构良莠不齐,评估结果也是令人担心的。赵秀池认为,房产税的推行还要谨慎。

“鉴于房产税征收按评估值征收的弊端,我个人建议按房产面积征收,房产面积可以放的再宽一些,因为改善性需求也是需要保护的,一部分投资需求把住房租给中低收入者,也是为城市做出了贡献,也是需要鼓励的。”赵秀池分析指出,征税时,应把房价、住房分布区域作为附加条件考虑,把征税的重点定在主城区或中心区。有意识的引导居民向新城、远郊区县流动,这样可以通过住房实现人口与资源的均衡分布。(张华义)

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